南京重啟限購令前後 地毯清潔    :樓市的異化與補救

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資料圖

  原標題:南京新政前後:南京樓市的異化與補救

  [樓市調控擴圍]當前,房地產市場的恐慌正在放大。不少城市出現瞭“搶房”熱,一些被激發的需求甚至采用高杠桿買房。面對此市場狀況,自今年8月以來全國范圍內已經有8個城市出臺收緊的樓市調控政策。9月25日南京重啟“限購令”,也被業內人士看做二線城市全面強化調控的一種信號。業內普遍認為,未來針對房地產市場的政策收緊已是大概率事件,中國樓市最快或將在今年四季度進入新一輪的降溫周期。

  千呼萬喚之間,南京終於在9月25日重啟“限購令”。以傢庭為單位,擁有一套及以上住房的外地人口將不具備購房資格,擁有兩套及以上房屋的本地人口,不具備新房的購房資格,僅限定購買二手房。這也是南京在時隔兩年之後,再度重啟“限購令”,也使之成為繼蘇州、廈門、杭州之後,第四個出臺“限購令”的二線城市。

  當晚,南京緊接著出臺寧十三條,涉及增加住房上市供應、加大商品住宅土地供應、穩定商品住房價格等措施。其中尤其提到對土地出讓後付款、開竣工的核查,上市銷售環節時間和規模的明確等。

  就在“限購令”出臺前的兩天,南京完成瞭房企首次搖號拿地的過程。超過100傢開發商以搖號的形式,爭奪20幅住宅土地的最終所有權,整個過程歷時3個半小時。

  再算上年初推出的“限價令”,南京已成為全國樓市調控最為嚴格的二線城市,政策力度僅次於北京、上海、深圳三地。這甚至被看做二線城市全面強化調控的一種信號。

  恐慌情緒加劇

  “最近來買我們項目的客戶,投資的差不多占到百分之七八十瞭。”南京市浦口區某項目負責人向21世紀經濟報道記者說,在上月的一次開盤中,出現近期南京樓市頗為常見的“日光”現象,且購房者幾乎半數為外地人。

  而在今年年初,該項目所反映的投資者比例僅在2到3成,外地購房者比例也僅在2到3成。

  浦口區位於長江以北,為南京市開發稍晚的後發區域,房屋供應以剛需戶型為主。受益於江北新區的批復(2015年7月),浦口樓市於去年年末以來迅速升溫,其成交量和房價漲幅均位居南京各區前列。

  另一個熱門區域建鄴區靠近老城,規劃級別較高,其房屋供應偏向中高端,為改善性需求青睞的主要區域。某大型房企南京區域負責人向21世紀經濟報道記者表示,最近幾個月來,建鄴區的購房者中,投資客的比例也越來越高。

  他表示,建鄴區是南京房價較高的區域,銷售節奏慢,銷售周期長。但從去年年底以來,房屋很快變得供不應求,每次開盤就像“搶房”,且愈演愈烈。

  這種變化成為近期南京樓市的一種縮影。上述負責人表示,今年以來南京樓市的主要變化可以總結為:投資需求增加、恐慌情緒強烈。“這種情緒互相傳染,會加劇市場的緊張程度。”

  需求結構和市場情緒的變化,使得南京樓市一直保持著緊張的局面,並推動房價迅速上漲。根據國傢統計局的數據,今年4月至8月,南京市新建商品住宅(不含保障房)價格環比漲幅分別為4.4%、4.1%、4.0%、3.6%、4.1%,除8月降至第六外,一直位居70大中城市的增幅的第三位。同比來看,南京新房價格漲幅已經從1月的10.8%,擴大到8月的38.8%。

  在這背後,南京樓市的土地供應卻一直顯得不足。直到上周南京連續四天(9月19日至9月22日)推出27宗土地之前,今年南京一直沒有土地的大規模供應,房地產企業普遍反映“手中無糧”。

  根據易居克而瑞的數據,截至今年8月底,南京樓市新建商品住宅存銷比不足3個月。在其監測的各城市中,僅有合肥低於這一水平。

  二線調控或全面收緊

  南京上次出臺房屋“限購令”是在2011年2月,在實施瞭三年多後,於2014年9月取消。當地的業內人士認為,從供需關系緊張、市場情緒恐慌等方面來看,當前的市場環境甚至比當年更為嚴峻。

  從內容上看,兩個版本的“限購令”力度相當,但細節上略有變化。主要體現在,新版“限購令”對於擁有2套及以上住房的本地傢庭,禁止購買新房,但仍然允許購買二手房。

  “將二手房對本地人士放開,而不是全部放開,一方面意在促進存量市場的消化,另一方面會避免需求大量湧向二手市場。”上述房企人士指出,該項規定對南京二手市場有著滅蟲服務較大利好。Hotel Cleaning

  但中原地產首席分析師張大偉認為,鑒於當前不到3個月的去化周期,該“限購令”實際作用十分有限。

  張大偉還認為,近期集中以“先拍賣後搖號”方式供應的20宗住宅用地,也很難在短期內形成供應。因為這20宗土地大多被要求以現房的形式銷售,而按照正常的開發周期,形成現房供應,需要在至少1年後才能實現。

  因此,盡管今年以來南京的調控出現瞭“漸進式加碼”,“但市場因為寬松的貨幣導致的恐慌依然持續”。

  從全國范圍來看,此次“限購令”出臺的意義不止於此。上海易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向21世紀經濟報道記者表示,南京“限購令”的出臺,體現瞭二線城市調控政策將總體收緊的趨勢。

  由於“資產荒”局面未改,今年下半年以來,樓市資金從南京、蘇州、廈門等“強二線城市”溢出,並流向其周邊區域和中西部二線城市,並推動除甲醛服務瞭這些地區房價上漲。集中體現在,合肥、南京、廈門等城市開始從房價漲幅榜上退下,讓位於鄭州、無錫等其它二線城市。7月以來,武漢、鄭州等地也出臺調控政策,標志著樓市調控的區域進一步擴圍。

  嚴躍進指出,從目前限購的既有版本和思路來看,主要遵循四個思路或優先層次,後續其他城市也會遵循此類邏輯。第一是房價上漲壓力的城市先出限購政策;第二是市區相比郊區會先行收緊;第三是新房市場比二手房有所收緊;第四是外地戶籍受政策管制的可能性大於本地戶籍。

  嚴躍進認為,後續有望收緊政策的城市包括合肥、天津、福州等,同時不排除部分三線城市也會有類似收緊的做法,類似昆山、廊坊、無錫、東莞等地。

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